Par L’équipe FlowImo · 16 mai 2026 · 5 min de lecture
En location nue, deux régimes fiscaux s’offrent au bailleur : le micro-foncier et le régime réel. Le bon choix dépend surtout du poids de vos charges.
Le micro-foncier en bref
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers, sans justificatif à fournir. Vous n’êtes imposé que sur 70 % des loyers perçus.
Il est accessible si vos revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €. C’est le régime le plus simple, déclaré directement sur la 2042.
Le régime réel en bref
Le régime réel permet de déduire vos charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion. La déclaration se fait sur le formulaire 2044.
Il demande un suivi des dépenses plus rigoureux, mais peut réduire fortement votre base imposable.
Le seuil de bascule
La règle de repère est simple : le régime réel devient plus avantageux dès que vos charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers annuels. En dessous de ce seuil, l’abattement du micro-foncier suffit généralement.
Un exemple chiffré
Pour 12 000 € de loyers annuels, le micro-foncier laisse une base imposable de 8 400 € après l’abattement de 30 %.
Au régime réel, avec 5 000 € de charges déductibles, la base tombe à 7 000 €. Dans ce cas, le réel est plus favorable. Avec seulement 2 000 € de charges, le micro-foncier reprend l’avantage.
Article publié à titre informatif. FlowImo n’est ni conseiller fiscal, ni juridique, ni financier. Pour votre situation personnelle, rapprochez-vous d’un professionnel agréé.