Optimiser la rentabilité et la fiscalité
FlowImo calcule rentabilité brute, nette et nette-nette en temps réel, simule les régimes fiscaux (micro-foncier vs réel, LMNP vs LMP, SCI IS vs IR), et alerte sur les événements critiques (DPE expiré, travaux votés en AG, valorisation, encadrement).
Informations fournies à titre informatif. FlowImo n’est ni conseiller financier, ni conseiller fiscal, ni agent immobilier. Pour vos décisions juridiques, fiscales ou patrimoniales, consultez un professionnel agréé.
FlowImo ne se limite pas à exécuter les tâches : l'outil suggère des optimisations. Comparaison des régimes fiscaux applicables à votre situation, simulation de scénarios (passer en LMNP, basculer en réel), alertes sur les événements qui changent la donne (variation de valorisation, DPE qui expire, travaux votés en AG). Le but : que votre bien rapporte le maximum, en restant dans la légalité.
Simulation à titre informatif · loyer 14 880 €/an, TMI 30 %.
Comment fonctionne l'optimisation
Le module d'optimisation calcule en temps réel trois indicateurs de rentabilité. La rentabilité brute (loyers annuels divisés par le prix d'achat), la rentabilité nette (après charges récurrentes : taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion), et la rentabilité nette-nette (après impôts et prélèvements sociaux, selon votre régime fiscal et votre tranche marginale d'imposition).
Le comparateur de régimes affiche en parallèle quatre options : micro-foncier, régime réel, LMNP réel, statut LMP. Pour chacun, le calcul tient compte de votre tranche marginale, des charges réelles déductibles, et de l'amortissement éventuel du bien (en LMNP). Le résultat indique le régime le plus avantageux, avec l'écart en euros par an.
Les alertes sont automatiques. Variation de valorisation supérieure à 5 % sur un mois. DPE qui expire dans moins de 3 mois (le DPE est valable 10 ans). Travaux votés en assemblée générale (extraits automatiquement du PV). Loyer plafonné si vous êtes en zone tendue et que le plafond a baissé. Réforme fiscale impactant votre régime (alerte législative).
Le scoring investisseur agrège tous ces signaux et calcule votre capacité d'emprunt simulée, à titre informatif, pour préparer un prochain achat.
Ce que vous obtenez
- Rentabilité brute, nette et nette-nette calculées en temps réel.
- Comparateur de 4 régimes fiscaux : micro-foncier, réel, LMNP, LMP.
- Alertes automatiques sur les événements critiques (DPE, AG, valorisation, loyer plafonné).
- Simulation de capacité d'emprunt à partir de votre patrimoine et de vos revenus.
- Synthèse annuelle exportable pour votre déclaration ou pour un courtier.
Pour qui c'est utile
L'optimisation FlowImo s'adresse aux investisseurs qui pensent leur patrimoine sur le long terme. Pour un primo-bailleur, l'arbitrage micro-foncier vs réel peut représenter plusieurs centaines d'euros d'impôt en plus ou en moins, chaque année. Pour un multipropriétaire, le choix LMNP vs LMP ou la bascule en SCI peut représenter plusieurs milliers d'euros à l'échelle d'un patrimoine.
Les alertes sont aussi utiles pour les bailleurs qui ne suivent pas l'actualité immobilière au quotidien : une réforme du plafonnement, une révision du barème DPE, un nouveau dispositif fiscal peuvent affecter directement leur rentabilité sans qu'ils s'en rendent compte.
À titre informatif, les simulations FlowImo ne valent pas un conseil personnalisé d'un expert-comptable ou d'un conseiller en gestion de patrimoine. Pour les opérations complexes (démembrement, donation, optimisation successorale), consultez un professionnel.
Questions fréquentes
Quand vaut-il mieux passer du micro-foncier au régime réel ?
Dès que vos charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété, taxe foncière, assurance, frais de gestion) dépassent 30 % des loyers annuels. FlowImo calcule automatiquement ce seuil pour vous.
Comment FlowImo calcule-t-il ma capacité d'emprunt simulée ?
À partir de votre patrimoine immobilier (valorisé), de vos loyers (avec abattement bancaire de 70 %), de vos revenus déclarés (salaires, BIC, BNC) et de vos charges récurrentes (mensualités existantes). Le résultat est indicatif, à valider auprès d'un courtier.
Les alertes fiscales tiennent-elles compte des réformes en cours ?
Oui. FlowImo suit la législation française et envoie une alerte lorsqu'un projet de loi voté ou en discussion impacte les bailleurs. Les références aux articles de loi sont fournies.
Prêt à gérer vos biens comme un pro ?
Premier bien gratuit, sans carte bancaire, sans engagement. Rejoignez la liste d’attente, vous serez prévenu du lancement.